OG Wijzer

V&D: Wat is er met de voormalige V&D-winkelpanden gebeurd? | New Horizon: Opdrachtgevers en slopers zijn de nieuwe grondstoffenleveranciers | Arcadis: Tweederde minder energie verbruiken, ga er maar aan staan Voor de technisch vastgoedprofessional Editie 3 – Juli 2022 Vastgoed staat niet stil Circulaire renovatie en transformatie Transformatie 30 appartementen

Vastgoed staat niet stil Als we één ding kunnen leren uit de geschiedenis is het wel dat we van crisis naar crisis gaan, met daartussen pauzes van een aantal zorgeloze jaren. Op dit moment stapelen de onzekerheden zich op en worden de uitdagingen steeds groter. De mist waar Rutte het in het begin van de coronacrisis over had, daar zitten we volgens het team van OG Wijzer nog steeds in. Sterker nog, deze lijkt zeker ook in onze branche voorlopig niet op te trekken. We mogen als branche met elke crisis meedoen en worden met elke sociale en economische schok uitgedaagd. Begrotingen en plannen staan zwaar onder druk door de heftige inflatie, gebrek aan materiaal en aanhoudende personeelstekorten. Dit lijken geen kortlopende uitdagingen; het is een situatie waar we de komende vijf jaar nog wel zoet mee zijn. Zitten we al in een energiecrisis of komt de echte energiecrisis nog? Wie gaat de echte energietekorten veroorzaken: Poetin of onze eigen overheid? Hoe ver durf jij vooruit te kijken met de steeds uitdagendere duurzaamheidsagenda in het achterhoofd? Hoe gaan we de woningcrisis oplossen: transformeren of bijbouwen? Heb jij ook een PFAS-probleem? Hoe groot wordt de recessie? Wanneer gaan we nou echt hybride werken? Hoelang duurt de lockdown komende winter? Een hoop vraagtekens. Die mist waar Rutte het over had, die blijft nog wel even. Er zit niks anders op dan deze mist en de crisis te omarmen en als alternatief voldoening uit de daaruit voortvloeiende uitdagingen te halen. We moeten als technisch vastgoedprofessionals onze creativiteit en flexibiliteit mobiliseren. Blijf goed om je heen kijken, maar misschien iets minder ver vooruit. Wat ons betreft maken deze uitdagingen en zogenaamde crises het vak stiekem nog mooier, interessanter en uitdagender. Joost Botman en Roland Leurs Crisis + mist = uitdaging VOORWOORD 3

GEZOCHT: DONORGEBOUWEN Urban Mining Collective is initiated by

Colofon Editie 3 Juli 2022: Circulaire renovatie en transformatie Uitgever OG Wijzer BV Prof. Van der Waalsstraat 3H, 1821 BT Alkmaar 072 – 30 30 280 info@ogwijzer.nl Vormgeving BeauCreative, Amsterdam Redactie Marieke Pool (tekstpunt), Joost Botman 072 – 30 30 280 redactie@ogwijzer.nl Druk Veldhuis Media BV, Meppel Oplage 5.500 exemplaren Realisatie AcquiMedia B.V., Dordrecht www.acquimedia.nl Adverteren OG Wijzer BV Ronald Leurs 072 – 30 30 280 info@ogwijzer.nl Copyright Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt zonder schriftelijke goedkeuring van de uitgever. Vastgoed staat niet stil OG Wijzer is hét nieuws- en informatieplatform en magazine voor de technisch vastgoedprofessional. Wij voorzien deze professional van actueel nieuws, reportages, waardevolle producten- en vakinformatie en online rekentools. Wij werken daarin nauw samen met bedrijven die vooroplopen op het gebied van innovatie en duurzaamheid. OG Wijzer platform Elke dag kun je op ons platform kwalitatief hoogwaardige content uit de sector vinden. Er worden unieke gebouwen, projecten en vacatures getoond. Relevante artikelen worden vakkundig met onze partners samengesteld en door onze redactie voor jou geschreven. OG Wijzer rekentools Ook kun je via onze overzichtelijke rekentools eenvoudig vastgoedcalculaties maken om inzicht te krijgen in vastgoedkosten. Met behulp van onze online rekentools bieden wij een snelle en betrouwbare oplossing bij het bepalen van de servicekosten en het berekenen van planmatig onderhoud. OG Wijzer magazine HetOGWijzermagazinewordt toegestuurdnaar technischmanagers, vastgoedbeheerders en -eigenaren, beleggers, projectmanagement bureaus, facilitair managers, asset managers, woningcorporaties en strategische beleidsmedewerkers bij alle grote gemeenten van Nederland en die werkzaam zijn voor het Rijksvastgoedbedrijf. Bezoek onze website www.ogwijzer.nl Volg ons op LinkedIn Schrijf je in voor onze nieuwsbrief INTRODUCTIE 5

INHOUD Circulariteit New Horizon 8 Opdrachtgevers en slopers zijn de nieuwe grondstoffenleveranciers Materiaaltransitie Royal HaskoningDHV 12 Goede advisering reduceert de CO2-impact van een ontwerp Circulair amoveren Oranje 16 De amovering van het voormalige Dijkzigt Ziekenhuis/ Erasmus MC Transformatie 20 Wat is er met de voormalige V&D-winkelpanden gebeurd? Gebiedsontwikkeling TU Delft 26 Samenbrengen van concurrerende ruimteclaims, omgevingsparticipatie en juridische en financiële aspecten van ontwikkeling Circulaire renovatie en transformatie 8 26 20 12 6 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie

Data mining Realstats 32 Vraag en aanbod van woningen beter matchen met behulp van data Energietransitie Arcadis 36 Paris proof paspoort: verduurzaming meewegen in de financiële waarde van een asset Renovatie Asset + 40 Lege woningen boven winkels: Vergeten vastgoed? Slimme gebouwen TU Eindhoven 46 Bouwkundig onderzoek naar het optimum in werkcomfort, temperatuurbeheersing en kosten van zonwering 32 46 40 36 Vastgoed staat niet stil 7

8 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie CIRCULARITEIT Opdrachtgevers en slopers zijn de nieuwe grondstoffenleveranciers Het Rijksbrede programma Nederland circulair in 2050 heeft de ambitie in 2050 een volledig circulaire bouweconomie te realiseren. Dat betekent dat we gebouwen, gebieden en infrastructuur moeten kunnen ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken zonder onnodige uitputting van natuurlijke hulpbronnen en zonder de leefomgeving te vervuilen en ecosystemen aan te tasten. Opdrachtgevers en slopers zijn een essentiële schakel in deze omvorming van een lineaire naar een circulaire sector. Wanneer opdrachtgevers slopers de ruimte geven en slopers openstaan voor oogsten in plaats van slopen, zijn zij samen de onbetwiste aanjagers van deze transitie.

9 Vastgoed staat niet stil KOPLOPER IN FACILITY Erik Koremans, Directeur New Horizon Material Balance

10 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie (Technisch) beheerders hebben als geen ander kennis van bestaande vastgoedvoorraden. Zij weten wanneer een pand gerenoveerd moeten worden en wanneer een locatie op de nominatie komt voor sloop. Hiermee zijn zij een belangrijke schakel in het maken van gemeengoed van circulaire bouwmaterialen. ‘Vastgoedbeheerders en gebouweigenaren zien steeds vaker in dat hergebruik een prima oplossing is. Kabelgoten, toiletpotten, spiegels, brandslanghaspels en hang- en sluitwerk kun je een-op-een hergebruiken. En ook ruwbouwmaterialen zijn tegenwoordig verkrijgbaar in circulaire varianten,’ vertelt Erik Koremans, Directeur NewHorizon Material Balance. New Horizon is gespecialiseerd in het demonteren van gebouwen en zorgt met haar partners voor een flinke retourstroom van geoogste materialen. ‘Om schaalvergroting te realiseren, hebben we echter veel meer donorgebouwen nodig. Ik wil beheerders dan ook oproepen om eens te kijken naar de mogelijkheden van circulair in plaats van lineair slopen. Er is nog te veel terughoudendheid. Dat heeft te maken met de veronderstelling dat circulair slopen kostbaarder zou zijn, terwijl dat pertinent niet waar is.’ New Horizon New Horizon gelooft dat de circulaire economie het economische model van de toekomst is. Het primaire doel van deze groeiende organisatie is het leveren van bouwmaterialen die bijdragen aan een circulaire economie. Het bedrijf initieert daartoe nieuwe samenwerkingen, technologische innovaties en systeemveranderingen. Een pronkstuk van New Horizon is de demontage van De Satelliet, een onderdeel van het pand van de Nederlandsche Bank in Amsterdam. De Satelliet is in zijn geheel ontmanteld en met elektrisch vervoer over het water naar een loods in Zaandam overgebracht. De gebouwonderdelen krijgen later dit jaar -wanneer ze worden gebruikt voor de bouw van een zorglocatie in Amsterdam-Noord- een tweede leven. ‘De gebouwbeheerder heeft het aangedurfd op een andere manier naar de waarde van dit gebouw te kijken. Hij zag het gebouw als bron en koos niet voor sloop, maar voor hergebruik van dit maatschappelijk vastgoed.’ Waarom zou je überhaupt nog slopen? ‘We mogen in Hoofddorp de 100.000 m2 kantoren in Hyde Park ontmantelen ten behoeve van een nieuwe architectonische stadswijk met 3.800 woningen. Sommige van deze kantoren zijn in 2004 gebouwd. Dat dit vraagtekens oplevert -zeker inzake duurzaamheid- begrijpen wij als geen ander. Feit is echter dat dit kantorengebied leeg staat en de belegger dus geen rendement oplevert. Daarnaast kampen we in Nederland met een gigantisch woningtekort. Dat maakt het economische plaatje uitlegbaar. Gelukkig heeft de belegger gekozen voor oogsten in plaats van slopen.’ Tegen welke zaken loop je als urban miner aan? ‘In het verleden is nooit gebouwd om terug te winnen. Losmaakbaarheid en terugneembaarheid zijn termen die nu pas een plek krijgen in onze bouwsector. Urban minen zal in de toekomst dan ook vele malen makkelijker worden. Dat neemt niet weg dat we ook met gebouwen waarin tijdens de bouw losmaakbaarheid nog geen issue was ook al enorm veel winst kunnen behalen. Beton is nog steeds het meest gebruikte bouwmateriaal. Dat betekent dat je met circulair beton dus echt impact maakt.’ ‘Een ander aspect is de psychologie. Iedere verandering levert in eerste instantie weerstand op. Het duurt even voordat de weerstand verandert in acceptatie. Natuurlijk weten vastgoedbeheerders vaak al dat ze het verschil kunnen maken. Het veranderen van werkwijzen en relaties -denk aan het verbreken van goede relaties met vaste leveranciers van lineaire grondstoffen- is alleen niet altijd eenvoudig. Wanneer je je realiseert dat je met de keuze voor circulair beton een CO2-reductie van 80% realiseert, ziet men het aangaan van nieuwe waardevolle relaties gelukkig wel als een serieuze optie. Maar wij begrijpen ook dat dit tijd vraagt.’ CIRCULARITEIT ‘Wij zien geen appartementencomplexen, maar magazijnen waar grondstoffen tijdelijk liggen opgeslagen’

11 Vastgoed staat niet stil Welke invloed heeft de grondstoffencrisis? ‘De grondstoffencrisis bevestigt onze visie. We moeten veel meer gaan kijken naar wat er lokaal mogelijk is. Waarom zou je grondstoffen uit China halen als alles voor onze neus beschikbaar is? Wij zien de stad als bron. We zien geen appartementencomplexen, maar magazijnen waar grondstoffen tijdelijk liggen opgeslagen. Veel materialen zijn direct herbruikbaar. Als je ze nieuw zou bestellen, zou je exact hetzelfde krijgen. Sta je voor een verbouwing of renovatie? Kijk dan eerst naar wat er circulair beschikbaar is en vul daarna pas aan met lineaire materialen.’ Wat is de rol van de overheid? ‘De noodklok inzake CO2-uitstoot luidt al vanaf 1972. En aangezien de uitstoot sinds die tijd vervijfvoudigd is, kan het niet anders dat de politiek zich heel snel hard gaat maken voor vergaande reducties. Wij verwachten dat CO2-uitstoot binnenkort beprijsd gaat worden. Deze economische impuls gaat ervoor zorgen dat lineaire producten duurder worden dan circulaire. Zodra dat gebeurt, verwacht ik dat wij structureel uitverkocht zijn. Gelukkig zijn er steeds meer slopers die het circulaire gedachtegoed met ons delen. Dat is hard nodig, want we kunnen dit niet alleen. Het verschil in werkwijze zit -nu nog- vaak in de manier van aanbieden. Wij hebben geen grote loods waarin we de materialen opslaan. Dankzij samenwerkingen met onze partners, zijn de herwonnen materialen op dezelfde manier verkrijgbaar als lineaire varianten.’ Meer informatie over circulair bouwen via newhorizon.nl/material-balance/productoverzicht. Hier zijn de circulaire materialen ook direct te bestellen. Van boven naar beneden Urban Mining Concrete mixer. Smart Liberator; techniek en machine voor herwinning van de zuivere grondstoffen zand, grind en niet-gehydrateerd cement. Demontage De Nederlandsche Bank.

12 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie MATERIAALTRANSITIE Ook materiaaltransitie heeft high priority bij Royal HaskoningDHV Het draait bij Royal HaskoningDHV al jaren om verduurzaming. Van projecten en innovaties voor opdrachtgevers tot en met de eigen bedrijfsvoering. Met haar expertise en tools helpt het ingenieursbureau partijen -van portefeuillehouders tot vastgoedbeheerders- over te stappen op een efficiëntere, effectievere en duurzamere manieren van werken. In dit artikel leggen we de nadruk op de broodnodige materiaaltransitie. We praten erover met consultants Esther Gerritsen, Khushboo Asrani en Ingmar Scheiberlich.

13 Vastgoed staat niet stil ‘Wat betreft de veelbesproken klimaatverandering bevinden we ons op een superkritiek punt. Het is nú tijd om stappen te ondernemen, zodat deze inspanningen maximaal effect hebben. Dit zijn de jaren die het halt toeroepen van de klimaatcrisis kunnen maken of breken,’ aldus Gerritsen. Hoe krijg je opdrachtgevers mee in deze visie? ‘Het begint bij die stip op de horizon. De jaartallen 2030 en 2050 -de ijkmomenten waarop CO2reducties van respectievelijk 49 en 95%moeten zijn gerealiseerd- lijken misschien heel ver weg, maar dat zijn ze niet. 2030 is over zeven-en-een-half jaar!’ vult Scheiberlich aan. ‘Veel opdrachtgevers hebben al de ambitie om bewuster om te gaan met materiaal- en energiegebruik. Anderen helpen we een handje door ze een spiegel voor te houden. Wanneer je naast reguliere onderwerpen ook de ambities, kaders en beeldkwaliteit voor materiaal deel laat uitmaken van het Programma van Eisen, maak je een kader dat je als opdrachtgever kunt meegeven aan de ontwerpende partijen. Hiermee stuur je op bewustwording en daag je het ontwerpteam uit om tot verrassende oplossingen te komen die aansluiten op de vraag. En dat de opdrachtgever deze bewustwording meegeeft, is belangrijk: ontwerpende en uitvoerende partijen willen best, maar hebben ook behoefte aan heldere kaders.’ Welke invloed heeft de materiaaltransitie op de businesscase? Gerritsen: ‘Bij energie is het evenwicht tussen de investering en de besparing tijdens de levensduur van een gebouw gemakkelijk inzichtelijk te maken. De financiële businesscase is wat materiaal betreft wat lastiger. Maar op een gegeven moment móéten partijen vanuit wetgeving wel mee, dan is de vraag of het kostbaarder is niet langer relevant. Veel interessanter vinden wij de insteek vanuit een minder primair oogpunt. Wanneer je inzet op circulariteit kun je rekenen met een hogere restwaarde van het gebouw. Alle materialen zijn dan immers herbruikbaar of in ieder geval te recyclen. Of kijk naar situaties waarin je betaalt voor gebruik in plaats van voor bezit. Het is te kort door de bocht om te zeggen dat duurzaamheid zich wel terugverdient. Het is reëler om te zeggen dat partijen die willen, vaak een financieel gunstige manier vinden. Partijen die niet willen, worden gestuurd door wetgeving.’ Esther Gerritsen Ingmar Scheiberlich Khushboo Asrani

14 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie MATERIAALTRANSITIE ‘Het is echt belangrijk dat je beseft dat wat je nu doet, impact heeft voor de toekomst,’ aldus Asrani. ‘Niet alleen met het gebouw zelf, maar ook met de materialen. Voorkom dat je nu het afval van de toekomst genereert. Verklein jouw impact met verduurzaming.’ Is er in de materiaaltransitie nog wat te kiezen? ‘Wij zetten bij onze opdrachtgevers zo hoog mogelijk in. Dat betekent dat wanneer een klant met een huisvestingsvraag bij ons komt, we het liefst kijken naar de mogelijkheden in bestaande bouw. Deze optie is optimaal CO2-besparend en dat is onze topprioriteit. Wanneer er toch nieuw gebouwd of stevig gerenoveerd dient te worden, kiezen we voor strategieën met een zo klein mogelijke milieu-impact. We zoeken naar een optimum op energie- én op materiaalgebied. Dat betekent dat we zoveel mogelijk kiezen voor biobased of direct herbruikbare materialen. Wat betreft hergebruik zijn er in de inrichting veel mogelijkheden, maar bij de realisatie van een gebouwschil zien we dat er toch vaak een beroep moet worden gedaan op gerecyclede elementen. Hoe dan ook, we proberen al onze opdrachtgevers uit te dagen het beter te doen dan voorheen.’ Gerritsen: ‘Daarvoor maken we ook gebruik van bepaalde tools. Door ontwerpspelregels in een model te stoppen, komen we tot bepaalde optima. Denk wat betreft die spelregels aan bandbreedtes in plaats van exacte gebouwafmetingen, aan het streven naar het minimaliseren van de CO2-uitstoot of aan het minimaliseren van materiaalgebruik. Door verschillende aspecten af te wegen, komen we tot een zo duurzaam mogelijke oplossing die uiteraard ook gewoon werkbaar is.’ Hoe krijg je vastgoedbeheerder mee? ‘De vastgoedbeheerder krijgt vooral in de exploitatiefase te maken met deze materiaal-transitie,’ vervolgt Scheiberlich. ‘Hoewel de impact van energie in deze fase flink groter is. Maar laten we niet vergeten dat energiebesparende maatregelen vaak ook een materiaaleffect hebben. Denk aan een situatie waarin dubbel glas aan vervanging toe is. Wil je optimaal energie besparen? Dan moet je wellicht overstappen op triple glas. Een keuze met een directe impact op materiaalgebruik. Door de impact van materiaalkeuzes en daaruit volgende effecten inzichtelijk te maken, kan een opdrachtgever een weloverwogen keuze maken die past bij haar doelstellingen en ambities. Eigenaren zijn grofweg onder te verdelen in drie verschillende bloedgroepen, waarvan een deel voor het optimum gaat, een deel wacht op wet- en regelgeving en het overgrote deel zich graag laat vertellen wat de meerwaarde van het beperken van gebruik van fossiele grondstoffen is. De eerste en laatste groep varen wel bij een samenwerking met een goede adviseur. Een expert die je anders leert denken over materialen en je ervan overtuigt dat je nog steeds CO2-uitstoot van een gebouw gedurende zijn levensduur uitgedrukt in het aandeel materiaal en het aandeel energie. Het grootste aandeel van C02-uitstoot is afkomstig vanuit het materiaal. Het terugdringen van C02-uitstoot kan bijvoorbeeld door gebruik te maken van geoogste materialen, het toepassen van biobased materialen en het efficiënter omgaan met traditionele materialen.

15 Vastgoed staat niet stil Tilburg University De vraag van Tilburg University was om een circulair en energieneutraal gebouw meetbaar te maken. RHDHV heeft in het ontwerpproces een belangrijke rol gehad om de circulaire ambities te realiseren. Hierbij is in samenwerking met de architect een volledig demonteerbaar gebouw van hout ontworpen en geëngineerd, waarbij zelfs het hernieuwbare materiaal in de toekomst kan worden hergebruikt. Door de multidisciplinaire aanpak is tevens de akoestische en brandveiligheid aangepakt:, wat een cruciaal aspect is voor houten constructies. Gekozen is voor kruislings gelamineerd hout met droogzwevende dekvloeren en houten wanden. Deze constructie dempt het geluid dat binnenshuis wordt geproduceerd. Ook is gebruik gemaakt van een parametrisch ontwerptool om bij het plaatsen van zonnepanelen op het dak een maximale energieopbrengst te garanderen. Bepalen C02-impact De opdrachtgever MN werkte aan de herontwikkeling van het voormalig V&D gebouw in Eindhoven. De vraag was om de CO2-impact te bepalen van de keuze om het betonnen casco te behouden en opnieuw te gebruiken voor het nieuwe gebouw. Deze keuze kwam onder andere voort uit de bevinding dat het casco geschikt is voor hergebruik, alsmede de overtuiging van de opdrachtgever dat het hergebruik van het bestaande casco een aanzienlijke positieve impact heeft op de duurzaamheid én kosten in vergelijking met volledig slopen en nieuwbouw. Om dit aan te tonen heeft RHDHV de volledige levenscyclus (LCA) van materialen bepaald, inclusief het winnen van grondstof, produceren, transporteren en verwerken van materiaal, en het slopen en verwerken bij einde levensduur. Uit onze berekeningen bleek een positieve impact van de ontwerpkeuze om het casco te hergebruiken; een conclusie die MN van harte uitdraagt, bijvoorbeeld naar huurders, maar ook de fondsen die in grotere mate bezig zijn met duurzaamheid en uiteraard ook voor het winkelend publiek. Kantoor RoyalHaskoningDHV Amsterdam Wij geloven niet alleen in het helpen van klanten, maar ook in het zelf doen. In Amsterdam hebben we een voormalige garage aan de leegstand onttrokken en getransformeerd tot een Paris Proof, energieneutraal kantoorgebouw met een hoog percentage circulaire concepten binnen het gebouw. De dynamische mix van startup en RHDHV in hetzelfde gebouw laat onze samenwerkende aard zien. U bent altijd welkom om ons te bezoeken en te zien hoe het ook kan. Een mooie demonstratie van het kosteneffectief her-ontwikkelen door circulair denken en energie-neutraal realiseren. Impact maken door nu te beginnen. Voorbeeldprojecten waar RHDHV voor de C02-impact een belangrijke rol heeft gespeeld aan de knoppen kunt draaien. Wanneer je alleen uitgaat van je eigen beperkte kennis, dan maak je wellicht niet de juiste keuze. Misschien zijn er ook andere smaken waar je nog niet eerder aan gedacht hebt. Een goede adviseur maakt je wegwijs in de mogelijkheden.’ De verschillende effecten Gerritsen: ‘Wij geven onze opdrachtgevers ook graag inzicht in de verschillen tussen de materiaaltransitie en circulariteit. Een nieuw gebouw maken dat je na de bedachte gebruikers-termijn weer kunt demonteren, heeft een ander effect op CO2uitstoot dan een gebouw dat je volledig opbouwt uit herbruikbare of gerecyclede materialen. Onze voorkeur? Zoals ik al aangaf ligt die bij het hergebruik van bestaande bouw. Is dat niet mogelijk? Dan opteren we voor hergebruik van materialen uit bestaande gebouwen, gebruik van biobased materialen en gebruik van gerecyclede materialen. Exact in deze volgorde.’ ‘De opgave gaat verder dan gebruik van soort en type materiaal. De montagewijze ervan is tevens een aandachtspunt. En dat moet al worden meegenomen in het ontwerptraject. Wanneer je aan het einde van de gebruikerstermijn materialen wilt gebruiken voor een tweede leven of recycling is het van belang dat je nadenkt over de losmaakbaarheid,’ aldus Scheiberlich. ‘Het is op elk gewenst moment van een project mogelijk om het effect van C02-uitstoot inzichtelijk te maken. Dit kan bij aanvang van een project zijn, maar kan ook bestaan uit het scouten van mogelijkheden bij een bestaand gebouw dan wel tijdens de ontwerpfase. Het is gewoon belangrijk dat we nu beginnen! Uw vraag over het effect van CO2-uitstoot is voor ons een uitdaging om daar het maximale resultaat uit te halen. Want wij zijn er van overtuigd dat binnen gelijke budgettaire kaders er heel veel mogelijk is om te besparen op CO2uitstoot,’ besluit Gerritsen. Meer informatie: https://global.royalhaskoningdhv.com/nederland/ challenges/duurzaamheid/duurzame-gebouwen

16 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie CIRCULAIR AMOVEREN

17 Vastgoed staat niet stil Het voormalig Dijkzigt ziekenhuis amoveren, hoe pak je dat aan? In 2019 is Oranje in opdracht van het Erasmus MC gestart met de amovering van het voormalig Dijkzigt ziekenhuis en de daarbij horende bijgebouwen. Een prachtige opdracht voor het Rotterdamse bedrijf dat in 2001 als voorloper met het project ‘Duurzaam Amoveren’ de primeur op het gebied van duurzaam slopen en recyclen had. De opdracht vanuit het Erasmus MC was helder: hergebruik wat je kunt hergebruiken!

18 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie ‘De opdracht vanuit het Erasmus MC was helder: hergebruik wat je kunt hergebruiken!’

19 Vastgoed staat niet stil Voorloper op duurzaamheid Ruim 75 jaar geleden begon Oranje vanuit de overtuiging dat een betere wereld begint bij jezelf. En nog steeds gaan zij voorop in amoveren; duurzaam slopen met hoogwaardig hergebruik van materialen als doel. Hoogwaardig hergebruik behaalt Oranje via direct en indirect hergebruik. Bij direct hergebruik worden de vrijgekomen materialen zonder verdere bewerking in hun oorspronkelijke toepassing teruggebracht in de bouwketen. Bij indirect hergebruik worden vrijkomende materialen (zoals beton, kalkzandsteen, bitumen) bewerkt tot hoogwaardige secundaire grondstoffen voor nieuwe bouwmaterialen. En circulariteit gaat verder dan het recyclen van materialen. Indien mogelijk werkt Oranje volgens de principes van Cradle to Cradle, waarbij ze grondstoffen en producten upcyclen. De bovenstaande methodes van hergebruik worden toegepast tijdens de amovering van het voormalig Dijkzigt ziekenhuis. Circulariteit als drijfveer Het amoveren van het voormalig Dijkzigt ziekenhuis is een complexe dans van opeenvolgende fases die nauw op elkaar aansluiten. Inzicht krijgen in welke bruikbare grondstoffen en bouwmaterialen er aanwezig zijn in de panden is van groot belang. Helemaal gezien het doel om 95% van de vrijkomende materialen terug te brengen in de keten. Om het gestelde doel te behalen is er tijdens de eerste fase van het project een inventarisatie gemaakt van alle bruikbare grondstoffen en bouwmaterialen. Nadat deze circulaire stromen inzichtelijk waren gemaakt, werd begonnen met het demonteren van materialen voor hergebruik. Een circulaire opgave van deze omvang brengt een enorme stroom aan gebruikte bouwmaterialen met zich mee die zonder verdere bewerking in hun oorspronkelijke toepassing in de bouwketen teruggebracht kunnen worden. Materialen zoals meubels, kozijnen, leuningen, hang- en sluitwerk en lambrisering hebben een nieuwe bestemming gekregen op zowel de zakelijke markt, waaronder kantoren en woningen, als ook op de particuliere markt. Sinds de start van het project zijn er op deze manier meer dan 4800 circulaire materialen teruggebracht in de keten. Circulaire ontmoetingstafel Vele onderdelen uit het Dijkzigt ziekenhuis hebben een tweede leven gekregen. Zo ook de deuren die jarenlang door zorgmedewerkers en patiënten werden geopend en gesloten. Ondanks dat de deuren vanwege de afwijkende maten niet direct in de keten terug te brengen waren, is in samenwerking met een lokale partner de circulaire ontmoetingstafel ‘Dijkzigt’ ontwikkeld. Waardeloos afval is daardoor veranderd in waardevolle circulaire inrichting van kantoren waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Grondstoffenbank Naast een grote stroom aan direct herbruikbare materialen komt er bij de duurzame sloop van het Dijkzigt een grote hoeveelheid betongranulaat vrij, evenals niet-steenachtige materialen waaronder staal, en non ferro-metalen. Oranje scheidt de vrijkomende materialen zo veel mogelijk bij de bron. Het merendeel wordt vervolgens ter plaatse of op onze recyclinglocatie in Rotterdam bewerkt tot secundaire grond- of bouwstof. Bijna alle materialen komen in aanmerking voor hoogwaardig hergebruik. Om de CO2-uitstoot te reduceren werkt Oranje samen met lokale partners, om het betongranulaat circulair toe te passen op lokale projecten. Zo maken wij bijvoorbeeld van het gerecyclede beton grote legoblokken die voor diverse toepassingen worden gebruikt. CO2-reductie Naast circulair werken staat CO2-reductie hoog in het vaandel bij Oranje, zo ook bij het project Dijkzigt. Het bedrijf zoekt steeds nieuwe manieren om zijn bijdrage te leveren aan een duurzame wereld. Oranje gebruikt de CO2-prestatieladder om de eigen emissies in beeld te brengen, stelt reductiedoelen en berekent elk half jaar de eigen footprint. Bij de amovering van het Dijkzigt ziekenhuis wordt ter CO2reductie o.a. gebruik gemaakt van een elektrische Bobcat. Meekijken met amoveren Dijkzigt Momenteel worden de eerste stappen gezet met de duurzame sloop van het Hoofdgebouw van het Dijkzigt ziekenhuis. Deze wordt met de ‘Japanse Methode’ geamoveerd. Benieuwd hoe het eruit ziet? De werkzaamheden zijn te volgen via een live webcam, via de website van Oranje. Meer informatie: https://www.oranje.nl/

20 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie TRANSFORMATIE Wat is er met de voormalige V&D-winkelpanden gebeurd?

21 Vastgoed staat niet stil Tachtig huurwoningen, twee winkels en een fietsenstalling voor negenhonderd fietsen. Het monumentale V&D gebouw in Alkmaar staat volgens architect Heiko Hulsker uit Haarlem aan de vooravond van een grote transformatie. Het pand is inmiddels eigendom van Efamo Beheer en de nieuwe eigenaar heeft het plan de bovenste etage te voorzien van huurappartementen. Op de begane grond komt ruimte voor twee winkels. Nieuw elan voor gemeente Alkmaar dus, maar hoe vergaat het, zes jaar na het faillissement van de winkelketen, de panden in de overige gemeentes? Een steekproef. BEELD ?

22 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie We beginnen met het oude pand van Vroom en Dreesman tussen het Rokin en de Kalverstraat in Amsterdam. Het complex waarin V&D gehuisvest was, is een samenstelling van verschillende gebouwen die in de gebruikersfase meermalen zijn verbouwd. Architectenbureau Office Winhove heeft de gebouwen in ere hersteld en de begane grond, kelder en eerste verdieping getransformeerd tot winkel- en horecaruimte. De bovengelegen verdiepingen zijn als kantoorruimten ingericht. In Rotterdam wordt het voormalig V&D pand volledig getransformeerd tot een transparant kantoorgebouw en in Den Haag zijn het startups en creatieve ondernemers die ruimte hebben gekregen om het winkelcentrum aan de Leyweg een impuls te geven. Faillissement goed voor minimaal 1.300 woningen in binnensteden Dat ook veel voormalige V&D-vierkante-meters worden herontwikkeld voor woningbouw is in deze tijd waarin we een miljoen extra woningen moeten creëren een zeer welkom gegeven. Op dit moment staat de teller op 1.280 woningen die reeds ontwikkeld zijn of nog op de nominatie staan. Dat er nog zeker drie V&D panden ingezet gaan worden voor de realisatie van woonruimte zorgt dat het aantal van 1.300 woningen met zekerheid wordt overschreden. Op twee locaties -Sittart en Vlaardingen- is de kogel nog niet door de kerk. Een herbestemmingsoverzicht van de 62 panden: • Op 28 locaties is er minimaal getransformeerd. Op deze locaties hebben andere ketens hun intrek in de panden genomen • Dertien winkels zijn getransformeerd tot winkelruimte én woningen. Enkele locaties zijn hiervoor gesloopt en opnieuw opgebouwd • Op vijf locaties heeft V&D plaatsgemaakt voor kantoorruimte • Zeven locaties zijn exclusief beschikbaar gekomen voor woningbouw. Een aantal van deze locaties is nog in ontwikkeling • Twee winkels bieden nu ruimte voor sportscholen • In drie voormalig V&D panden zijn restaurants gevestigd • Een pand is getransformeerd tot hotel • Een locatie doet dienst als museum (meer hierover in het kader) • In Sittart en Vlaardingen is de toekomst van de gebouwen nog onbekend TRANSFORMATIE

23 Vastgoed staat niet stil 28 Winkels 13 Winkels met woningen 5 Kantoren 7 Woningen 2 Sportscholen 3 Restaurants 1 Hotel 1 Museum 2 Onbekend Wat is er gebeurd met alle V&D locaties? Transformatie 30 appartementen Bijzondere bestemmingen Het overzicht laat zien dat er naast hergebruik, sloop en transformatie tot woningen en kantoorruimten er ook locaties zijn met een minder voor de hand liggende bestemming. We lichten twee locaties met een verrassende functie uit. Gaming museum in Zoetermeer In Zoetermeer heeft het voormalige V&D pand een totaal andere invulling gekregen. Het duizend vierkante meter grote winkeloppervlak wordt sinds een aantal jaar in beslag genomen door zo’n tweehonderd spelcomputers, homecomputers en arcadekasten. Speelklaar! Bezoekers maken in dit museum kennis met de geschiedenis van de videogame. Middels sfeerkamers kunnen geïnteresseerden de tijdlijn van gamen volgen, kennis maken met gamechangers, hoogtepunten van de gameindustrie in kaart brengen en zich onderdompelen in de cultuur van de gamesociety. De plek voor iedereen die meer wil weten over de geschiedenis, maar ook over de maatschappelijke kant van videogames. Vintage shoppen in Leiden Het historische pand aan de Aalmarkt in Leiden werd tijdelijk behuisd door de Action en is inmiddels het blijvende onderkomen van de Vintage Department Store, een duurzaam initiatief waar men vintage fashion en interieuritems koopt. Op deze locatie waar vroeger posters, sokken, chocolade en schoolspullen werden verkocht, krijgen nu de mooiste tweedehands items een nieuwe kans.

NIEUWS CBRE: Klimaatplan voor vastgoed onvoldoende ambitieus Er is een tekort aan sociale huurwoningen en er is een tekort aan planologische ruimte om deze te bouwen. Daarmee vertellen we u niets nieuws. Wat wel nieuw is, is de oplossing die wij voor deze uitdagingen gevonden hebben. Het Slimm concept, oftewel kwalitatief hoogwaardige én compacte maatwerkwoningen die geschikt zijn voor een- tot driepersoonshuishoudens. Bezoek nu onze Slimm-modelwoning! Bij het hoofdkantoor van Heembouw in Roelofarendsveen staat een Slimm houten huis. Dit is een modelwoning van hun project Hof Noordeinde in Roelofarendsveen, ingericht met een duurzaam interieur. Wilt u meer weten over het bouwen met hout? Of bent u nieuwsgierig naar de compacte Slimm woning? Neem dan contact op met Heembouw. Een duurzaam interieur voor een duurzame woning Om het duurzame karakter van de woning door te trekken in de afwerking, is de Slimm modelwoning door Heembouw Architecten ingericht met een duurzaam interieur. Van recycling tot refurbished. Van hergebruik tot biobased. Zo zijn er lampen gemaakt van mycelium, meubels van gerecyclede PET-flessen en wanddecoratie gemaakt van akoestische restmaterialen. Compact, compleet en duurzaam Een Slimm-woning is altijd compact, compleet en duurzaam, maar niet standaard. Slimm-woningen worden per locatie of wijk op maat ontworpen om maximaal aan te sluiten op de lokale situatie en op de wensen van verhuurders en toekomstige bewoners. Een Slimm-woning kan een rijwoning (huis), een beneden-bovenwoning (BeBo) of een appartement zijn. Het Slimmhuis is bijvoorbeeld een zelfstandige, grondgebonden woning van 3,90 meter breed, met een voordeur aan de straat, een woonkamer, keuken en twee volwaardige slaapkamers. Het is een complete woning voor een gezin met een of twee volwassenen en kinderen. De klimaatplannen van het kabinet op het gebied van vastgoed zijn niet ambitieus genoeg. Het plan gaat niet verder dan de nu bestaande verwachtingen vanuit de Europese regelgeving en de bestaande marktontwikkelingen. Dat heeft CBRE Nederland, onderdeel van het beursgenoteerde CBRE Group, met meer dan 105.000 werknemers ’s werelds grootste adviesbureau voor vastgoed, laten weten in reactie op de publieke consultatie op de klimaatplannen van minister Jetten. CBRE reageert middels de opengestelde publieke consultatie op het plan van de minister van Klimaat en Energie. Daaruit blijkt dat verduurzamingsplannen voor vastgoed veel doeltreffender kunnen: “Het einddoel is 2050. Het is belangrijk dat ieder natuurlijk moment tussen nu en 2050 optimaal wordt benut. je ziet dat elk gebouw, op basis van de technische levensduur van installaties en de gebouwschil, in die periode in principe maar één keer grootschalig gerenoveerd hoeft te worden. Die renovatie moet een voltreffer zijn, anders halen we het niet. Iedere stap die niet bijdraagt aan het einddoel moet van tafel,” aldus Tim Habraken, Director ESG & Sustainability bij CBRE. Uit de reactie blijkt verder dat discussies over ‘iets meer CO2 besparen’ of ‘iets andere methodieken’ zowel verwarrend als marginaal zijn, omdat dat niet naar het einddoel toewerkt. Zo voldoen bijvoorbeeld de eisen aan nieuwbouw niet aan ‘Paris Proof’-eisen. De Nederlandse kantorenmarkt voldoet al grotendeels aan de kabinetsambities voor 2030 uit het ontwerp-beleidsplan. Ten aanzien van de ambitie van een eindnorm in 2050 (wat dus ‘Paris Proof’ zou moeten zijn), loopt de markt zelfs vooruit: die heeft al lang gehanteerde normen zoals CRREM en de Paris Proof-definitie van de DGBC. Ondanks dat de formulering van deze overheidsambitie nog op zich laat wachten lijkt het van lager ambitieniveau te worden dan nu reeds gangbaar is en lijkt dus mosterd na de maaltijd te worden – en bovendien alleen onrust te veroorzaken in plaats van de huidige beweging te versterken. In 2030 moet de CO2-uitstoot in Nederland met ten minste 55 procent zijn gedaald, als opmaat naar een klimaatneutraal Nederland in 2050. Daarom presenteerde het kabinet op 2 juni 2022 het beleidsprogramma klimaat en stelde daarbij een publieke consultatie open. Het beleidsprogramma is gericht op 60 procent CO2-reductie in 2030 en beschrijft de hoofdlijnen van het beleid voor de komende jaren. Dé oplossing voor binnenstedelijke verdichting! 24 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie

Vastgoed staat niet stil Het innovatielab van Era Contour, Hazenberg Bouw en Koopmans Bouwgroep (hierna: TBI WOONlab) ontwikkelt samen met haar partners het product HOUTbaar LOFT, een circulaire grondgebonden loftwoning. De loftwoning straalt circulariteit uit en dat ís het in de (houten) kern ook. Tijdens de technische en inhoudelijke ontwikkeling was circulariteit het uitgangspunt. Ook in de doorontwikkeling blijft circulariteit leidend voor de loftwoning. Zo past TBI WOONlab bewust minder materiaal toe, is de loftwoning volledig van hout en zijn elementen losmaakbaar. Daarmee is het huis onder andere geschikt voor hoogwaardig hergebruik, maar is er ook flexibiliteit binnen het woonconcept. Omdemate van circulariteit te kwantificeren, heeft TBI WOONlab gebruik gemaakt van BCI Gebouw. TBI WOONlab heeft bewust gekozen voor de BCI-score als verrijking op de MPG-score. Deze berekeningen laten namelijk de tegenstrijdigheid zien tussen een minder goede MPG-score ten opzichte van een enorm goede BCI-score. Dit komt doordat de HOUTbaar LOFT een relatief grote gevel heeft ten opzichte van het aantal BVO’s. TBI WOONlab pleit dan ook voor een herziening van de MPG, om innovatie van woningvormen niet te blokkeren. De BCI van TBI HOUTbaar LOFT is 64%, met een losmaakbaarheidsindex van maar liefst 82%. Deze goede BCI-score komt door de keuze voor het gebruik van biobased materialen zoals hout, en de manier waarop materialen en elementen losmaakbaar zijn gemonteerd. De losmaakbaarheid van de CLT-vloeren verhoogt de mate van flexibiliteit van de woning. Op die manier kan TBI WOONlab binnen één casco verschillende woonvormen aanbieden. De BCI-score wordt door TBI WOONlab ingezet om met deze kennis een HOUTbaar LOFT V2.0 te ontwikkelen. Het uitgangspunt is het behouden van materialen in hun puurste vorm. Vermenging en onlosmakelijke verlijming worden dus zo veel mogelijk vermeden. Hierdoor is er een grotere zekerheid op hergebruik van de componenten na demontage. Zo kan het ongewenste hergebruikscenario van de afvalverbrandingcentrale (module D, binnen de MPG), dat nu voor een aantal materialen geldt, worden vermeden. Ook speelt dit beter in op toekomstige wet- en regelgeving; de componenten binnen bepaalde elementen zijn immers losmaakbaar en dus adaptief; zij kunnen in de toekomst worden aangepast. Hierdoor wordt CO2 langdurig opslagen in de constructie, niet alleen in de eerste levensfase van het gebouw. TBI WOONlab maakt circulariteit inzichtelijk met BCI Gebouw Gemeente en Rijk verduurzamen gebouwen Versoepel regels voor herbestemming van leegstand Overheidsgebouwen gaan warmte en koude delen en zorgen hiermee voor een reductie van het energieverbruik. Het Rijk, gemeente Den Haag, provincie Zuid-Holland en diverse partners werken samen binnen EnergieRijk Den Haag om hun gebouwen in het centrum van de stad te verduurzamen. De eerste concrete stap is gezet met de koppeling tussen twee rijksgebouwen op de Bezuidenhoutseweg B20 en B30 voor het delen van warmte- en koudeopslag (wko) in de bodem. Gemeente Den Haag heeft symbolisch een gat in de muur geboord om te zorgen dat een wisselwerking ontstaat tussen de twee gebouwen waar de koude van de één geruild wordt tegen de warmte van de ander. Gideon, een beweging in de bouw die de transitie in de sector wil versnellen, heeft de overheid in een noodbrief opgeroepen de juiste randvoorwaarden te creëren om de miljoenen vierkante meters leegstand in Nederland snel te transformeren naar kwalitatieve woningvoorraad. De opvangcrisis -en ook de wooncrisis- is volgens Gideon voor een groot deel te bestrijden door transformatie van leegstaand vastgoed. De regels maken het voor vastgoedeigenaren echter nu nog te risicovol en de herbestemmingsprocedures duren vaak jaren. De brief is door ruim 220 bedrijven en personen ondertekend, waaronder PROVADA, Lister Buildings, BOEi, Van Wijnen Amsterdam, KAW Architecten, Bouwlab, Climate Cleanup Foundation, Harm Edens, Maurits Groen en Pablo van der Lugt. 25

26 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie GEBIEDSONTWIKKELING Den Bosch

27 Vastgoed staat niet stil De sleutel die gebiedsontwikkeling heet Om het woningtekort op te lossen moeten er tot 2030 zo’n miljoen woningen worden bijgebouwd. Een immense opgave, die in de praktijk meer behelst dan de bouw van die woonhuizen zelf. Want er moet ook ruimte zijn voor onder meer infrastructuur, werkgelegenheid en maatschappelijke voorzieningen. Deze meervoudige opgave vraagt om gebiedsontwikkeling: een proces waarin samenhangende vraagstukken, concurrerende ruimteclaims, omgevingsparticipatie en juridische en financiële barrières samenkomen. Zowel publieke als private partijen moeten gebiedsontwikkeling oppakken. We praten erover met senior onderzoeker en universitair docent aan de TU Delft Wouter Jan Verheul. BEELD ?

28 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie Wat is de essentie van gebiedsontwikkeling? ‘De essentie van gebiedsontwikkeling is dat je met verschillende partijen samenhangende opgaven in een gebied probeert op te pakken. Het gaat over het bouwen van woningen, maar ook over de realisatie van een passende infrastructuur, de aanwezigheid van werkgelegenheid en het invullen van voorzieningen als parken, scholen, sporthallen en theaters. Een veel complexere opgave dus dan wanneer het een enkelvoudig vastgoedobject of kavelontwikkeling betreft waarbij je aan slechts één bepaalde functie werkt. Bij gebiedsontwikkeling is iedereen van elkaar afhankelijk.’ Concurrerende ruimteclaims Het begrip gebiedsontwikkeling wordt sinds de jaren ’90 in toenemende mate genoemd. Dat heeft alles te maken met het besef dat het perspectief op één functie in een gebied op verschillende plekken in Nederland niet het gewenste effect heeft gehad. ‘In veel omgevingen die tijdens de wederopbouw en in de jaren ’60 en ’70 zijn gerealiseerd, stond slechts één functie centraal. Dat men in het centrum van Rotterdam de focus legde op een zakendistrict leek een goed idee, maar inmiddels zien we dat zo’n nadruk op één functie niet goed werkt. Hetzelfde geldt voor een woonwijk als de Bijlmermeer of Ommoord. In zo’n gebied is meer nodig dan alleen wooncapaciteit. Inmiddels heerst er een enorme overtuiging om gemixte gebieden te maken. Dat is gezien de verschillende functies en daarmee gepaard gaande belangen op zichzelf al niet eenvoudig en daar komen nu de veranderende eisen als het gaat om duurzaamheid en energievoorziening bij. Met andere woorden: de puzzel is nog complexer geworden.’ ‘We spreken in ons vak over concurrerende ruimteclaims. Bewoners van een gebied zitten niet te wachten op verdichting van hun woonwijk en al helemaal niet door middel van hoogbouw. Bedrijven zien niet altijd heil in de transformatie naar woningbouw van het bedrijventerrein waar ze op gevestigd zijn, want ze willen lang niet altijd weg of zelfs uitbreiden. En dan komen daar ook nog de noodzakelijke behoeften aan groene en culturele voorzieningen in nieuwe Alleen door het gesprek en de onderhandeling aan te gaan, kom je tot samenhangende en aantrekkelijke gebieden’ Rotterdam

29 Vastgoed staat niet stil GEBIEDSONTWIKKELING woonwijken bij. Evenals de eisen inzake energie, want ook energieopslag, windmolens en zonneparken vragen om ruimte. Met deze wetenschap begrijpt iedereen dat vaart maken geen gemakkelijke opgave is. De tegengestelde belangen maakt gebiedsontwikkeling waanzinnig lastig en tegelijkertijd heel interessant. In gebiedsontwikkeling zit namelijk ook de sleutel. Alleen door het gesprek en de onderhandeling aan te gaan, kom je tot samenhangende en aantrekkelijke gebieden.’ Wat zijn de eerste stappen in het proces van gebiedsontwikkeling? ‘Dat is mede afhankelijk van wie het initiatief neemt. Vaak zijn het gemeenten die het initiatief nemen, maar er zijn ook private gebiedsontwikkelaars die in staat zijn te kijken naar de samenhang van ontwikkelingen op een plek. De eerste stap? Die bestaat uit twee dingen. De gemeente of private ontwikkelaar moet technische, economische en sociaal-culturele kennis over het gebied opdoen. Hoe wordt het gebruikt? Wat zijn de mogelijkheden in het toevoegen van woningen en andere functies? Daarnaast is het zaak relevante partijen aan tafel te krijgen. Woningcorporaties, energiebedrijven en beleggers bijvoorbeeld. En steeds vaker worden ook bewoners en maatschappelijke organisaties gevraagd om aan te schuiven. Deze zogenoemde omgevingsparticipatie is een belangrijke stap in zo’n gebiedsontwikkeling. Zeker wanneer het om een binnenstedelijke ontwikkeling gaat. De samenleving zit vol creativiteit en ideeën voor de leefomgeving die je kunt benutten. Anderzijds houden veel mensen niet van verandering en zien zij ingrepen in hun omgeving vaak als een potentiële bron van overlast. Dat geldt voor voorzieningen als verslavings- of vluchtelingenopvang, maar ook woningverdichting vindt men onprettig. Dat is een tegenstrijdigheid ten aanzien van de woningproblematiek. Iedereen vindt dat we daar iets aan moeten doen en we krijgen ook de handen op elkaar voor een groene, duurzame toekomst. Maar: niet in mijn achtertuin.’ ‘Het schakelen tussen professionele partijen en burgers is niet altijd gemakkelijk. Er ontstaat vanuit de veronderstelling dat professionals echt wel weten wat de samenleving nodig heeft gemakkelijk een scheiding tussen de systeemwereld en de leefwereld, maar de input vanuit burgers en maatschappelijke organisaties is ontzettend belangrijk. Omgevingsparticipatie is geen garantie op honderd procent draagvlak en enthousiasme, maar het vroegtijdig meenemen van wensen en noden van burgers verkleint wel de kans op ongenoegen en vertragende juridische procedures.’ Delft

30 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie Hoe belangrijk is de rol van de gemeente? ‘De gemeente is er in eerste instantie om de publieke belangen te borgen. Hiermee draagt de gemeente bij aan de pluriformiteit van de samenleving waarin verschillende belangen worden behartigd. Dat neemt echter niet weg dat gemeenten in de praktijk naast die neutrale procesbegeleidende scheidsrechtersrol ook vaak specifieke belangen hebben. Denk aan belangen vanuit collegeakkoorden inzake gebiedsinrichting. Wanneer in zo’n akkoord staat dat in een gebied meer woningen moet komen, is het de gemeente die zich hier hard voor maakt. Hierdoor staat die algemene borging van pluriformiteit soms op gespannen voet met specifieke inhoudelijke beleidswensen.’ De ontwikkeling van een gemiddeld gebiedsproject duurt zo’n vijftien jaar. Die duur strookt niet met de ambitie om binnen acht jaar bijna een miljoen woningen bij te bouwen. ‘Hier is inderdaad sprake van een geweldige paradox. Enerzijds moeten we echt meters maken; aan de andere kant weten we dat haastige spoed zelden goed is. We hebben in de naoorlogsewoningbouwendie inde jaren ’60en ’70geziendat wanneer we ons teveel door één belang of stadsideaal laten kapen, we straks weer een ander probleem hebben. De wens om te versnellen maakt de roep om meer rijksregie luider. Er is grond nodig en er is geld nodig. Gemeenten hebben steeds minder grond tot hun beschikking en moeten private partijen zien te verleiden. Maar private partijen bouwen alleen op plekken die economisch gezien interessant zijn. Door eisen inzake duurzaamheid, welstand of bestemming en zaken als beperkingen in bouwvolumes kan het zijn dat private partijen de business case niet rond krijgen. Hoe gemeenten ze toch kunnen verleiden? Dat kan door een financiële impuls en het aanleggen van voorzieningen. Er is al snel gemiddeld 15.000 euro per woning in de Randstad nodig aan publieke voorinvesteringen. Daarnaast helpt de 7,5 miljard uit het mobiliteitsfonds, hoewel dat potje misschien net aan genoeg is om aan de infrastructurele investeringsbehoefte van Amsterdam en Rotterdam te voldoen, terwijl de rest van het ‘Een gezonde woningmarkt vraagt om grote, institutionele oplossingen’ Rotterdam

31 Vastgoed staat niet stil GEBIEDSONTWIKKELING land ook betere bereikbaarheid wil. Tegelijkertijd los je met geld niet alles op. Er is namelijk sprake van een gigantisch capaciteitsprobleem. In de bouw, maar zeker ook bij gemeenten. Zolang we de barrière van kennis en organisatie niet oplossen, is de opgave in mijn ogen onmogelijk binnen de gestelde termijn te realiseren. Daarnaast spelen ook juridische zaken een remmende rol. Hiermee doel ik op zowel de trajecten voor het verlenen van vergunningen als op langlopende procedures die burgers initiëren.’ Welke impuls kunnen we vanuit het teruggekeerde ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verwachten? ‘Ik denk dat er de eerste jaren vooral geleerd gaat worden, want na het opheffen van het ministerie in 2010 is er veel kennis en expertise weggelekt. Wat betreft het acute woningprobleem kan men enerzijds kortetermijnoplossingen kiezen, door tijdelijke woningen neer te zetten, meer modulair te bouwen en het makkelijker te maken om woningen te splitsen. Maar ik verwacht ook een visie voor een gezondere woningmarkt op de langere termijn en daarvoor moeten ook systeemkwesties aan de orde komen zoals andere fiscale hervormingen, private co-investeringen en maatschappelijk initiatief.’ ‘Maatregelen als de verhuurdersheffing - die alleen geldt voor woningbezitters met meer dan vijftig woningen en hiermee voornamelijk sociale verhuurders belast en private huisjesmelkers uitsluit - hebben bewezen niet te werken. Het belastingvrij schenken voor een koopwoning - ook wel jubelton genoemd, een maatregel waarbij ouders een ton zonder fiscale gevolgen aan hun kinderen mogen schenken - zorgt zelfs voor nog meer scheefgroei in de markt. Dit soort ingrepen zijn geen oplossing gebleken voor het sneller betaalbaar maken vanwoningen. Daaromvraagt een gezonde woningmarkt om grote, institutionele oplossingen. Hoe kunnen we bijvoorbeeld op een goede manier grote winsten in de vastgoedsector afromen, zodat we aan de voorkant publieke voorinvesteringen kunnen financieren, maar zonder dat we private investeerders uit ons land wegjagen? Dit zijn grote achterliggende systeemkwesties die verder gaan dan het snel draaien aan een enkele knop. Een flinke opdracht voor het team van Hugo de Jonge en een ieder die zich met de inrichting van Nederland bezig houdt!’ Rotterdam

32 Editie 3: Circulaire renovatie en transformatie DATA MINING

33 Vastgoed staat niet stil Een betere match tussen vraag en aanbod met behulp van data Tot en met 2030 zo’n 900.000 woningen extra bouwen daarnaast een groot deel van de huurmarkt reguleren. Dat is het voorstel van het kabinet om het huidige woningtekort op te lossen. Een grote uitdaging, maar de plannen van het kabinet bieden een bron van kansen voor alle marktpartijen. De inzet van data is hiervoor onmisbaar, zeggen experts. Hoe kun je data gebruiken om kansen bloot te leggen en zo goed mogelijk te benutten? BEELD ?

RkJQdWJsaXNoZXIy ODY1MjQ=