Do you want to become a certified mediator in a short time? Are you a professional in the Netherlands looking to enhance your conflict resolution skills? Do you want to become a certified mediator in a short time? Our Accelerated Mediation Program (taught in English) equips you with the tools to mediate effectively and handle complex conflicts with confidence. Whether you work in a corporate environment or manage challenging conversations, this program helps you build stronger connections and resolve disputes professionally. Nieuwe Gracht 74 T 023 532 31 96 Haarlem E mediation@cvc.nl www.cvc.nl Accelerated Mediation Program Cost: € 3,750 Duration: 6 days Location: CvC Office, 1st floor Nieuwe Gracht 74, 2011 NJ Haarlem Prerequisite: Master’s degree in law, communication, psychology or another related field Maximum number of participants: 16 people 77 IMPACT Verborgen gebreken vergallen jong geluk WIM HERMANS BRANDMEESTER DOOR: NATHALIE DE GRAAF BEELD: SJOERD VAN DER HUCHT BRON: ADVOCATENBLAD Het was hun eerste huis en ze hadden er hard voor gespaard. Het verhaal van mijn cliënten, een jong echtpaar van begin dertig, ging door merg en been. Via de rechtsbijstandsverzekering waren ze bij mij terechtgekomen. Mijn praktijk bestaat met name uit koop- en verkoopgeschillen waarbij ik particulieren bijsta. Het stel vertelde dat ze direct verliefd waren geworden op het huis met de mooie witte gevel. Er waren echter meer kapers op de kust. Door een halve ton te overbieden én geen ontbindende voorwaarde in het contract op te nemen, zoals een bouwkundige keuring, waren ze de gelukkige eigenaar geworden van het huis. De vreugde was van korte duur. Toen ze na een dag verhuizen eindelijk in bed lagen, hoorden ze een vreemd geluid. Het was niet de regen die ze hoorden, maar het water dat vanuit het dak naar beneden stroomde. In no time bereikte het water de inboedel die ze eerder die dag nog zo zorgvuldig hadden verhuisd. Bijna alles kon weggegooid worden. Niet alleen was het dak lek, tot overmaat van ramp bleek de woning ook nog vol met schimmel en houtrot te zitten waar overheen was geschilderd. Mijn cliënten voelden zich opgelicht en eisten gerechtigheid.’ AANSPRAKELIJKHEID ‘Als advocaat vind ik het lastig om mensen in dit soort situaties te vertellen dat zij als kopers vaak een slechte uitgangspositie hebben. Dat wekt verbazing en woede; ze voelen zich bedonderd en dat begrijp ik maar al te goed. Een verborgen gebrek treft particulieren niet alleen financieel, maar het is ook een aantasting in hun leefomgeving. De koopovereenkomst die ze hadden getekend, wond er echter geen doekjes om: die was zo opgesteld dat nagenoeg iedere aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken werd uitgesloten. Zo stond er een verregaande ouderdomsclausule in. Daarin was opgenomen dat de verkoper niet aansprakelijk was voor verborgen gebreken, zoals lekkages, schimmel- en/of zwamvorming en houtrot. Dat maakt het verhalen van een schadebedrag voor het herstel van die gebreken natuurlijk lastig. Het ging hier om een ouderdomsclausule, die zowaar als exoneratie was geformuleerd. Voor gevolgschade waren de verkopers slechts aansprakelijk wanneer verwijtbaarheid aan hun kant kon worden aangetoond. In de meeste koopovereenkomsten – en dat was ook in deze het geval – staat opgenomen dat bij schadevergoeding voor verborgen gebreken rekening moet worden gehouden met de aftrek “nieuw-voor-oud”. Met andere woorden, de kopers krijgen nooit een vergoeding voor alle herstelkosten die zij hebben gemaakt. De woonbestanddelen die zij hebben laten vervangen, verkondigden namelijk door hun leeftijd op het moment van overdracht al weinig waarde meer. Dat betekende dat het echtpaar weinig tot geen kans had om de gehele geleden schade op de verkoper te verhalen. In lange telefoongesprekken – die we later alle drie gekscherend “sessies” zijn gaan noemen – probeerde ik uit te leggen hoe hun juridische positie in elkaar zat. Mijn verhaal beklijfde vaak niet. Wat ik ook zei: ze voelden zich om de tuin geleid en eisten rechtvaardigheid. Mevrouw was inmiddels bij haar moeder gaan wonen door alle commotie; ze had geen vertrouwen meer in het huis. Meneer stond in de overlevingsstand, merkte ik. Als ik hem een mailtje stuurde dan kreeg ik binnen twee minuten een reactie. Soms liepen de emoties erg hoog op. Dan had ik bijvoorbeeld een telefoongesprek met mevrouw en kreeg opeens meneer aan de lijn. “Moet je eens even goed luisteren jongen,” begon dan het gesprek, waarna een stortvloed van emotie volgde. Ik trok het me niet persoonlijk aan. Ik was op dat moment de enige die ze hadden. Al hun hoop was op mij gevestigd. Vertel dan maar eens dat ze dit koopcontract echt zelf getekend hadden en dat ze zich wellicht voorafgaand beter in de materie hadden moeten verdiepen.’ SLECHTE ONDERHANDELINGSPOSITIE ‘De realiteit is dat weinig kopers dat doen. In de huidige woningmarkt hebben ze een slechte onderhandelingspositie. Gaan ze werkelijk onderhandelen over het koopVerborgen contract, dan bestaat er grote kans dat ze de boot missen. Er staat immers een groot aantal rivaliserende gegadigden in de wachtrij. Dat maakt dat deze situatie ook zo onrech vaardig aanvoelde en dat het mij als advocaat ook bezighield. Ze waren maar iets ouder dan ik. Kon ik toch niet iets voor ze betekenen? Aangezien het verkrijgen van een vonnis in een rechtszaakmakkelijk een halfjaar op zich kon laten wachten en de winkans op het verhalen van de gehele schade nihil zou zijn, stemden cliënten in met een schikking. Ik onderhandelde met de doorgewinterde advocaat van de wederpartij. Die verkondigde dat zijn cliënt – de verkoper – uiteraard niets wist van de verborgen gebreken en niet verwijtbaar had gehandeld. Een nogal onaannemelijk verhaal. Mijn cliënten hadden schimmel aangetroffen waar letterlijk overheen geschilderd was. De stelling van de wederpartij was dat de koper meer onderzoek had moeten doen. Uiteindelijk heeft de verkoper één vijfde van de door cliënten geleden schade betaald. Ook werd er finale kwijting overeengekomen. Waarschijnlijk wilde de verkoper van het gezeur af zijn. Alhoewel dit niet de uitkomst was die cliënten voor ogen hadden, konden ze nu toch afsluiten. Voor zover ik weet, wonen ze nog steeds in het huis en hebben ze de gebreken verholpen. Deze casus illustreert dat kopers van huizen vaak te lichtzinnig contracteren. Persoonlijk vind ik dat mensen bij het tekenen van een koopcontract meer informatie moeten krijgen zodat ze kunnen weten wat een ouderdomsclausule werkelijkheid inhoudt en ze zich bewust zijn van wát ze tekenen. Zo kunnen dit soort schrijnende situaties en bovenal verbazing en teleurstelling achteraf zo veel mogelijk worden voorkomen.’
RkJQdWJsaXNoZXIy ODY1MjQ=